2022년 6월 부동산정책 주요설명

6월 20일에 부동산 정책이 발표되었습니다.  많은 복잡한 내용이 많은데 간단히 지금 소개드리는 내용만 알면 손해 보지 않을 수 있습니다. 우선 취득세 면제 대상은 주택을 살 때 연소득과 주택가격 제한없이 누구나 200만원 한도 내에서 취득세를 면제받을 수 있도록 했습니다. 주택 구매에 대한 취득세가 은근히 부담스러웠는데 잘 수정되었습니다.

그리고 월세에 대한 세액공제율이 12%에서 15%로 상향 조정됩니다.
공제 한도는 300만 원에서 400만원으로 확대되고, 그리고 버팀목 전세 임대료에 대한 보증금 한도가 확대됩니다. 수도권 지방으로 나뉘어져서 적용됩니다. 가능한 한 기회를 잡으셔야 됩니다. 

그리고 거주 의무가 달라지게 됩니다. 일단 1주택 처분 조건은 기존 6개월에서 2년으로 완화됩니다. 1주택자에게 굉장히 촉박한 문제였는데 완화되었습니다. 그리고 분양가 상한제 주택 거주 의무도 완화됩니다. 최대 5년 동안 거주해야 하는데, 입주 가능일 즉시가 아닌 양도, 상속 및 증여 이전까지만 실거주 기간을 채워 주기만 하면 되겠습니다.

그리고 상생 임대인 제도로 임대료를 5% 이내로 올린 임대인은 '1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건’에 대해 면제 받게 됩니다. 좋은 임대인에게 인센티브를 주겠다는 겁니다.

그다음으로 가장 중요한 분양가상한제 개편한은 공급 확대를 위한 유인책으로 폐지 될 것이라는 우려에 걱정도 많이 했습니다. 분양가 상한제를 폐지할 수는 없으니 분양가 상한제의 존재감을 없애기 위해 하반기에 서울 수도권에서 분양되 아파트의 주변시세 비율을 대폭 확대해 주는 방향이 맞지 않겠느냐는 전망도 있었습니다.

그러나 외부 조건의 변화라는 변수가 눈앞에 딱 버티고 있기 때문에 단기간에 분양가가 폭등하면 자산 구조의 뿌리가 되는 부동산에서 이러한 급격한 가격 변동을 가져와 인플레이션의 분위기가 전체 경제 지표를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.

그래서 오늘 국토부에서 발표한 분양가 상한제 개편은 예상보다 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 수준이 아닌 것 같습니다. 일단 크게 3가지 줄기로 이해 하시면 될 것 같습니다.

첫째,기존 판매 가격에서 완전히 반영되지 않았던 필수 비용을 분양가에 적절하게 반영하는 겁니다
주거이전, 영업 손실, 보상비, 명도소송비, 조합원 이주를 위한 금융비, 총회 운영비 등 정비사업을 하면서 통해 발생할 수 있는 비용을 추가 분양가에 반영할 수 있는 지침을 수립했다고 말할 수 있습니다.

확실히 기존에 반영이 안되던 부분이었습니다. 그래서 이번에는 분상제 개편안으로 인해 필요경비들이 정확하게 반영됩니다.

두 번째 건축 자재 가격 상승입니다. 기존 분양가에 포함된 기본 건축 비용을 계산할 때 정기적인 타임 테이블을 사용하여 기본 건축 비용을 계산했습니다. 매년 3월 9월에 건축비 조정 지수를 설정했는데, 자재값이 변동될때마다 재료 가격 상승을 반영할 수 있는 공간을 제공하여 비정기적으로 조정할 수 있었습니다.

만약 지금처럼 원자재 가격이 불안정한 시기에, 비정기적으로, 얼마든지 기본형 건축비를 조정할 수 있습니다.

분양가 상한제 개편안 세 번째 분양가 심사절차를 합리화하는 것입니다. 기존 택지비는 감정 평가를 통해 이루어졌습니다. 감정 평가를 통한 딴 값에 시세를 정했었는데요. 이 택지비 결과 값에 대해서 한국 부동산 감정평가 된 금액을 단독으로 심사처리 했었습니다.

하지만 이번에는 새로운 기구를 설치하게 됩니다. 이른바 택지비 검증 위원회를 신설하여, 한국부동산원, 감정평가사, 전문가로 구성된 조직을 통해 현재 택지비를 검증할 것입니다.

그리고 시세를 결정하기 위해서는 주변의 아파트 시세를 들여봐야 하는데 20년 이내에 지은 아파트를 기준으로 삼았었지만, 이제 10년 이내 아파트로 바꾸는 것입니다. 이렇게 분양가를 주변 시세를 현실적으로 반영할 수 있습니다. 어찌됐던 간에 분양가가는 오르게 될 될 것이라는 것은 분명합니다. 그러나 우려와 달리 상승폭이 그렇게 큰 폭으로 상승할 가능성은 거의 없습니다. 한국부동산원에서 분석한 결과, 의하면 대체로 분양가가 1.5 ~ 4 % 증가할 것으로 추정되었습니다.

실제로, 분양가는 조합원들의 수, 일반 세대 수, 사업 기간의 차이로 인해 크게 변경 될 수 있습니다. 이런 식으로, 가격 제한을 완화하는 것은 가능한한 분양을 뒤로 미루고 있는 건설사로 들어 와서 일반 분양으로 진행가능한 부분입니다. 일단 이 상한선 개편은 개정 규칙이 시행되기 전까지 입주자 모집 공고가 없는 모든 정비 사업 단지에 적용될 것입니다. 이 분양가 상한선 개편에서 결정적으로 분양가격에 영향을 미치는 것은 토지 가격입니다. 기타 조합의 필요경비 기본 건축 비용은 분양가격의 작은 비율입니다. 그렇게 큰 영향을 미치지 않습니다.

분양가는 무조건 땅값입니다. 택지비에서 분양가가 결정되기 때문에, 이번에 신설된 택지비 검증위원회가 완전히 키를 쥐고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 이것은 수요에 대한 대중의 민심을 반영하는 것입니다. 어떤 면에서는, 분양가에 대한 확실한 그립을 잡고 분양가 너무 뛸 수 있는 여지를 차단할 수 있는 장치를 마련한 것입니다.

하지만 여전히 판매가 상한제는 살아 있습니다. 이 사실은 매우 중요합니다. 분양가 상한제 아파트 공급이 주변 시세보다 저렴한 가격에 아파트 공급이라는 기본 취지가 살아있기 때문에 가격 상승을 충분히 검증 기준이 적용될 수 있는 충분한 공간이 있기 때문입니다. 그래서 너무 분양가 상승 폭 에 대한 불안을 가질 필요가 없습니다.

오히려, 좋은 경제 지표가 있을 때, 분양가격 상승에 대한 반응에 약간 지쳐있을 수 있습니다. 그러나 지금처럼 경기 지표가 좋지 않을 때 부동산의 판매 가격은 초미의 관심사가 될 것입니다. 부동산 가격 책정에 실패하면 모든 영역에서의 물가는 쓰나미와 같은 인플레이션의 물결에 휩쓸릴 수 있기 때문입니다. 그래서 정부는 더 초미의 관심사를 가지고 적절한 선에서 개입하려는 의지로 보입니다. 이런 분위기 때문에 하반기부터 서울에 쏟아지는 물량은 가격 검증을 통해 판매 될 가능성이 높습니다. 기존 예상했던 분양가보다 큰 변동을 보이지는 않겠으나 그 가격 기준선은 어느 정도 올라갈 수 있습니다. 다만, 크게 우려할 만한 수준은 아닙니다.

 그러니 오히려 지금 같은 시기가 청약을 통해서 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 수도 있습니다. 그러나 이번 분양가 상한제 개편안으로 인해 무한히 지연된 정비사 업체들이 다른 정책을 기대할 수 없는 마지노선에 도달했기 때문에 분양이 본격적으로 이루어질 것입니다.

6일 부동산 대책 중에 쏠쏠한 부분들이 많기 때문에 잘 체크 하셨다가 손해보는 일이 없어야 되겠습니다.. 잘 준비하셔서 도전을 이어 가실 수 있기를 바랍니다.

이번 6월 부동산대책은 실수요자 중심으로 고민을 많이 한 것 같습니다. 빨리 실행되기를 바랍니다. 더 나은 정책이 많이 쏟아져 나오길 바랍니다. 일단 분양가 상한제는 여전히 살아 있습니다. 어찌됐든 기존 분상제는 현행대로 유지되는 범위 내에서 다른 기준을 적용할 수 있지만, 어느정도 현실성 있는 분양가로 조정 될 때 과도한 상승을 초래할 수 있는 조율도 기대되기 때문에 모호한 가격 상승에 대한 불확실성을 제거할 수 있는 역할을 기대할 수 있습니다.항상 여러분의 도전이 꽃길이 되기를 바랍니다. 이상으로 글을 마치겠습니다. 감사합니다.

 

이자계산기 사용방법

이자계산기 사용방법

84m² 몇평 , 33평 아닌가요?

84m² 몇평 , 33평 아닌가요?

평수 계산법 쉽고 빠른 방법

평수 계산법 쉽고 빠른 방법