아파트 공시지가조회 쉽게 따라하기

보통 아파트 공시가격의 경우 시세대비 70~80수준인걸로 알려져 있습니다. 건강보험 및 각종 세금의 기준이 되는 공시지가. 이번 포스팅은 아파트 공시지가조회 방법에 대해서 알아보겠습니다.

목차

공시지가란?

아파트 공시지가조회 방법

공시지가 기준시가 차이점

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공시지가란 무엇일까요?(公示: 공평할 공, 보일 시)

국토교통부 장관이 토지에 대해 현재의 적정가격을 조사 · 평가하여 공시한 주택의 단위면적(㎡) 당 가격입니다.

 

쉽게 설명해드리겠습니다.

토지의 가격은 용도, 위치,모양 등에 따라 가격이 천차만별입니다. 따라서 국가에서 토지 종류별로 구분을 해서 '이 종류의 토지는 이 정도 금액이면 적당하다'라고 정해주는 것이 '공시지가'입니다. 토지의 이용 상황이나 주변환경, 자연적, 사회적인 조건에 따라 가격이 책정됩니다. 

  

공시지가는 부동산 세금을 내기 위한 기준이 되는 가격이라고 볼 수 있습니다. 따라서 부동산 관련 세금 취득세나, 양도세를 산정할 때 빠지지 않고 등장하는 것이 바로 공시지가입니다.

아파트 공시지가조회 방법

아파트 공시지가조회 방법은 국토교통부에서 운영하는 '부동산 공시가격 알리미' 사이트 들어가셔서 조회할 수 있습니다.

 

1. '부동산 공시가격 알리미' 사이트에 접속합니다. (포털사이트에서 검색하시거나 아래링크로 이동합니다.)

https://www.realtyprice.kr/

2. '전자열람 바로가기'를 클릭합니다. '공동주택가격 열람'화면으로 이동하게 되는데 여기서 검색하고자하는 주소를 입력합니다. 지도검색으로 검색할 수도 있습니다.

3. 열람을 원하는 건물을 선택하고 "공통주택가격 확인" 버튼을 클릭합니다.

4. 아래와 같이 원하는 아파트 공시지가조회를 쉽게 확인 할 수 있습니다.

부동산 가격이 오르는건 좋은데 어차피 다주택자 아닌 이상 미실현손익이고 각종 세금을 많이 내게 됩니다. 그래도 보유세나 건보료는 완화/동결 정책 추진하다고 하니 그나마 다행입니다. 그리고 새로 출범하는 정부에서도 공시지가 현실화 정책을 계속 이어받을지도 궁금합니다. 공시지가를 무작정 올려댈 수만은 없습니다. 공시지가는 정부에서 해당 아파트의 가격을 공식적으로 정하는 것인데, 누가 높아진 공시지가 이하에 매도하려고 할까요?

지금까지 아파트 공시지가조회 방법에 대해서 알아보았습니다. 아래는 주택공시가격과 개별공시지가를 조회할 수 있는 사이트입니다. 홈페이지 하단에는 관련기관을 링크해서 쉽게 확인할 수 있으며, 국토해양부의 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 가격을 열람 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

한국토지정보시스템-KLIS

부동산정보 통합 열람

여기까지 아파트 공시지가조회 쉬운 방법에 대해 알아보았는데 공시지가란 무엇인지 대한 전문적이고 자세한 정보는 아래에서 이어집니다.

평수 계산법 쉽고 빠른 방법

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1평은 몇 m2 가로세로 몇미터?

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용적률과 건폐율 차이점

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공시지가와 기준시가의 차이점

공시지가 얼마나 알고 계신가요?

합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 땅값입니다. 이 땅값은 1989년 토지공개념이 도입되면서 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 일원화시켜 1989년 7월부터 시행한 것입니다.

전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용됩니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다.

개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 30일 이내에 국토해양부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있습니다.

기준일은 원칙적으로 1월1일이며, 예외적인 경우에 건설교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있습니다. 조사기준일의 변경은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 되어 결국 1년 전 토지가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문입니다. 또 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사합니다.

연도별 공시지가 변동률

공시지가 

1,표준지공시지가-국토해양부장관이 결정·공시

"표준지공시지가"라 함은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말합니다.

 

표준지공시지가 ;적국토를 대상으로하되 토지전체필지(2750만필지)를 평가하는것은 아니고 표준적인 토지(50만필지)를 표준지로 산정하여 이표준지의 지가를 공시합니다. 가격기준일은 1월1일이며 통상2월말에 국토교통부장관이 공시합니다

 

표준지공시지가는 감정평가사가 토지특성및 가격수준을 점검하고 감정평가한다음 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 관보에 공시합니다.

 

토지가격=표준지공시지가*(시점수정치*지역요인비교치*개별요인비교치*면적비교치*기타)

2.개별공시지가-시장·군수·구청장이 결정·공시

국토해양부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토해양부장관이 개발·공급한「표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아, 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수가 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말합니다.

1월 1일 기준 : 5.31 결정·공시

7월 1일 기준 : 10.31 결정·공시

시장.군수.구청장이 표준지공시지가에 토지가격비준표의 배율을 곱하여 대상토지가격을 산정한후 시.군.구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관의 확인을 받아 경정.공시하는 공시기준일 현재관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격을 의미하고 이는 시장.군수,구청장이 매년5월31까지 까지 결정.공시합니다

 

표준주택 가격

표준주택가격은 아파트와 다세대, 연립주택을 제외한 단독주택에 대한 가격 공시제도. 

2005년부터 주택에 대해 건물과 부속토지를 함께 평가해 가격을 공시하는 '주택가격공시제도'가 도입됨에 따라, 매년 건설교통부에서 발표하는 주택 표준가격입니다.

표준주택가격은 전국 약 470만 가구에 달하는 단독주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구에 대해 주택소유자 의견청취와 중앙부동산평가위원회 심의 등을 거쳐 확정됩니다.

표준주택가격을 바탕으로 시·군·구는 모든 개별주택가격을 산정하게 되며, 개별주택가격은 매년 4월 30일 관할 시장·군수·구청장이 공시합니다.

이렇게 공시된 단독주택가격은 공동주택가격과 함께 지방세인 재산세·취득세·등록세와 국세인 종합부동산세 등의 과세자료로 활용됩니다.

공동주택가격

건설교통부장관이 아파트·연립·다세대 주택 등의 공동주택에 대하여 매년 공시기준일(1월1일) 현재 적정가격을 조사·산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다.

기준시가

국세청은 땅값이 상승하여 부동산 투기의 우려가 있는 곳을 지정지역으로 지정하는데, 이 지역 안에서의 토지나 건물 같은 부동산과 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격.

기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정합니다. ㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수와 용도지수·위치지수, 개별재산의 특성에 따른 조정률·경과연수별 잔가율을 곱하여 산정하는데, 나머지 각종 지수는 100을 기준으로 조정됩니다. 지수가 100을 넘으면 초과한 만큼 기준시가가 높아져 그만큼 세금부담도 늘어나고 미달하면 줄어든다.

구조지수란 건축자재물에 따른 분류이고, 용도지수는 활용처에 따른 구분이며, 위치지수는 땅값 차이를 나타내는 공시지가를 기준으로 산정하며, 개별재산 특성에 따른 조정률은 지상·지하 및 안전도 등을 지수화한 것입니다.

 

일반적으로 주택을 팔 때는 양도소득세를 내는데 지정지역 내의 아파트와 50평 이상의 연립주택을 팔 때는 실제거래가격을 기준으로 양도소득세를 산정하지 않고, 국세청이 별도로 정한 가격을 기준으로 양도소득세를 계산합니다.

기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세가 대표적이지만 상속세와 증여세를 매길 때도 상속 또는 증여 당시의 시세가 불분명한 경우에는 보충적으로 기준시가가 적용됩니다. 기준시가 및 지정지역은 주기적으로 조정되지 않으며 조정의 필요성이 있을 때마다 국세청에서 실사를 통해 조정합니다.

공동주택 기준시가는 아파트와 일정 규모 이상의 공동주택을 팔거나, 상속·증여할 때 세금산정의 기준이 되는 형식적인 집값입니다. 매년 국세청이 4월에 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조정하여 발표합니다.

일반주택 기준시가는 공동주택 기준시가가 적용되는 아파트 등을 제외한 모든 주택의 세금산정시에 적용되는 전체 집값 가운데 특별히 건물값의 산정기준입니다. 공동주택처럼 개별건물가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩 국세청이 고시합니다. 상업용 건물은 1998년부터 적용되었고, 일반주택은 2000년 7월부터 적용되었습니다.

공시지가와 기준시가의 차이점

1. 공시지가는 국토해양부 장관이 매년 전국의 땅 값(지가)를 고시하는 것입니다. 하나의 기준이 되는 금액이라고 봐야 합니다.

2. 기준시가는 국세청장이 땅과 건물 등의 값을 고시하는 것입니다. 공시지가는 땅 값만 이지만 기준시가는 건물 등의 값도 포함이 되어 있고 정하는 곳도 조금 다릅니다.

 

아래 표를 참고해 보시길 바랍니다.

 

공시지가, 개별 공시지가, 기준시가, 시가표준액, 시가

공시지가	개별 공시지가	기준시가	시가표준액	시가
국토해양부 장관이 매년 전국의 땅 값을 고시	시장․군수․구청장이 공시지가를 기준으로 세분해 땅 값 고시	국세청(www.nts.go.kr)장이 땅, 건물 등을 고시하는 것	시장․군수․구청장이 땅과 건물에 대해 고시	인근 부동산의 거래 가격(유사 매매 사례 가액)
국토해양부 (www.mltm.go.kr) 홈페이지로 확인	개발 부담금 책정할 때 활용	증여․상속세, 재산세, 종합부동산세 등의 과세표준, 양도소득세 중과세 여부 기준	국민 주택 채권의 부과 기준	증여․상속세(원칙)

  *부동산과 관련된 여러가지 세금(상속.증여세, 양도소득세) 산정시 기준시가를 이용하게 됩니다.

1. 토지 : 개별공시지가가 기준시가입니다. 확인은 토지소재지 지방자치단체 홈페이지에서 조회

2. 주택: 개별주택가격이 기준시가임. 확인은 주택소재지 지방자치단체 홈페이지에서 조회가능하며 공시된 금액은 주택의 건물부분과 토지부분이 모두 포함된 가액입니다.

3. 공동주택(아파트 등): 공동주택가격이 기준시가입니다. 확인은 국토해양부 홈페이지에서 조회가능하며 공시된 금액은 주택부분과 토지부분이 모두 포함된 가액입니다.

4. 상업용건물.오피스텔: 국세청 홈페이지 --> 조회.계산 --> 기준시가 --> 상업용건물/오피스텔

공시된 금액은 오피스텔의 건물부분과 토지부분이 모두 포함된 금액입니다.

* 단 조회가 불가능한 상업용건물.오피스텔 등은 토지와 건물의 기준시가를 각각 계산하여 합산하여야 합니다.

즉 토지는 개별공시지가 곱하기 토지면적, 건물은 국세청 건물기준시가 곱하기 건물연면적(전용+공유)으로 각각의 기준시가를 계산한 후 합산한 금액이 해당 건물의 기준시가입니다.

어디에 사용하는 것인가요?

취득세, 재산세, 양도소득세, 상속세 등 세금을 부과할 때 세금 부과의 기준이 있어야 합니다. 부동산 세금 부과를 위해 만들어 놓은 기준이라고 보시면 됩니다. 최대한 간단하게 개념만 익히도록 하겠습니다.

공시지가 vs 기준시가 vs 시가표준액(조회, 열람) 차이점

공시지가, 기준시가, 시가표준액은 부동산 세금을 부과하기 위해 만든 객관적인 기준입니다. 세금부과의 기준이 현재 부동산의 시세보다 높으면 세금납부에 반발을 할 것이고 또한 세금부과의 기준이 시세보다 너무 낮다면 국가 재정에 문제가 생길 것입니다. 따라서 세금을 부과하는 정부, 지자체, 납세자 모두 납득할만한 수준의 가격으로 책정하게 됩니다.

 

공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.

공시지가는 건축물을 제외한 순수한 땅에 대한 가격을 의미합니다. 공시지가에는 2가지 종류가 있습니다 (표준지공시지가와 개별공시지가)   표준지공시지가는 국토교통부에서 표준지(기준이 되는 토지)의 가격을 평가하는 것입니다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 지자체에서 결정하는 토지의 가격입니다. * 표준지공시지가 - 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 표준지의 가격을 평가하여 공시   * 개별공시지가 - 표준지공시지가를 토대로 지자체에서 평가한 개별토지의 가격

기준시가

국가기관에서 공동주택이나 건물 등에 미리 책정해 놓은 가격입니다. (땅 + 건물 일괄평가) 즉, 국가기관에서 국세를 산정할 때 사용하는 기준입니다. (양도소득세, 상속세, 증여세 등) 매매의 경우에는 실거래 가격이 세금 부과의 기준이 됩니다. 그러나 상속, 증여의 경우에는 상속, 증여 당시의 실거래가를 알 수 없습니다. 그렇게 때문에 합리적인 세금 부과를 위해 일반적으로 기준시가를 사용합니다.

시가표준액

시가표준액은 지방자치단체에서 부동산에 대해 미리 책정해 놓은 가격입니다. 즉, 지방자치단체에서 지방세를 산정할 때 사용하는 기준입니다. (취득세, 재산세 등)   기본적으로 일반 매매의 등록세, 취득세는 실거래가액으로 책정을 합니다. 그러나 매년 재산세 등을 책정할 때는 부과 시점의 시세나 시가를 정확하게 알 수 없습니다. 이 때 합리적인 과세를 위해 시가표준액으로 평가하여 부과를 하게 되는 것입니다. 또, 시가표준액은 국민주택채권 부과기준이기도 합니다.

핵심 요약 정리

* 토지와 주택(단독,공동) 기준시가와 시가표준액은 모두 국토교통부 자료를 공통으로 이용합니다.

* 투자자 입장에서 기준시가와 시가표준액은 국세, 지방세 등 관점의 차이로만 이해하시면 됩니다.

* 일반 건물은 기준시가와 시가표준액의 평가가 다를 수 있습니다.

 

지금까지 아파트 공시지가조회 방법부터, 공시지가에 대한 자세한 정보에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.